Optimisez vos chances de prêt immobilier si vous êtes freelance

Etat des lieux du marché immobilier et des conditions d’accès au prêt

Salarié ou indépendant, ces dernières années, le marché de l’immobilier a été difficile pour tous les acheteurs. En 2023, les taux d’intérêt ont tellement augmenté qu’ils ont atteint un niveau inégalé depuis 2008. Le premier trimestre 2024 semble plus clément pour les acquéreurs avec une baisse des taux d’emprunts, des prix et de la demande. En parallèle, le nombre de biens sur le marché est en hausse (2).

Si les banques sont exigeantes lors de l’attribution de prêts, c’est pour minimiser les risques d’impayés. Elles s’intéressent avant tout à la régularité et à la fiabilité des revenus. Les salariés en CDI sont perçus comme sûrs, ceux en CDD ou en intérim sont pénalisés par leur contrat de travail limité dans le temps. Il n’est pas impossible de réaliser un emprunt immobilier en tant que travailleur indépendant. Le dossier de prêt du freelance est cependant plus complexe à constituer car l’activité de l’entrepreneur est considérée à risque.

Pour éviter le surendettement et éviter les impayés, l’établissement de prêt évalue le taux d’effort du ménage, c’est-à-dire le rapport entre les dépenses liées au logement principal (emprunt, taxe foncière, charge de copropriété, …) et les revenus de la personne. Depuis 2021, le taux d’effort conseillé par le Haut Conseil de Stabilité Financière est de 35 % des ressources. Un autre critère important pour l’obtention du prêt est l’apport personnel, qui doit représenter au moins 10 % du montant total.

Enfin, la souscription d’une assurance emprunteur n’est pas obligatoire mais généralement exigée par la banque. Elle garantit le remboursement partiel ou total du prêt dans le cas où l’emprunteur se retrouverait en incapacité de travail, en invalidité, subirait une perte d’autonomie ou en cas de décès. Le montant des mensualités de l’assurance emprunteur dépend de l’âge de l’emprunteur, de son état de santé. Le type d’emploi sert de base pour évaluer la stabilité financière. L’assurance emprunteur entre dans le calcul du taux d’usure, un taux réglementé. Elle peut donc entraîner un refus du prêt bancaire si ses mensualités sont trop élevées.

[2] Bien’ici, Le marché de la transaction 2024, 1er trimestre 2024, 2024

Comment mettre les chances de son côté pour emprunter en freelance ?

Comme nous l’avons évoqué, l’établissement bancaire a pour but de minimiser les risques de non paiement. Il va chercher à évaluer la rentabilité de l’activité du freelance et sa pérennité en se fiant à différents éléments. La règle générale pour un entrepreneur (EURL, SASU…) est de pouvoir justifier de 3 ans d’activité en fournissant les 3 derniers bilans. Évidemment, une antériorité plus importante apportera davantage de crédibilité au dossier. Un autre statut, le portage salarial, offre des avantages pour un prêt immobilier puisqu’il permet au freelance de disposer de bulletins de salaires.

Pour faire pencher la balance, le freelance peut proposer à la banque de domicilier ses revenus chez elle. Ce n’est plus une obligation depuis la loi pacte de 2019, mais cela reste un levier pour négocier son taux.

Il existe un point de vigilance qui doit être anticipé dès le choix du statut, en particulier pour les freelances exerçant en tant que société. La banque ne prend en compte que les salaires qui ont été versés. Un freelance qui choisirait de se verser un salaire faible, ou pas de salaire, tout en passant ses dépenses en charges, est donc désavantagé.

D’autres éléments permettent au freelance de mettre toutes les chances de son côté :

• L’existence d’indemnités en cas d’inactivité ;
• Le taux d’endettement préexistant qui doit être inférieur à 35 % ;
• Un apport supérieur à 10 % du montant emprunté ;
• Être sur un secteur d’activité porteur ;
• Attester d’une gestion financière saine et d’une bonne trésorerie ;
• Disposer d’un garant, qui peut être une personne physique ou morale.

Une autre solution est de co-emprunter. Cela permet de cumuler les revenus affichés dans le dossier, de mutualiser les risques et d’augmenter le montant de l’apport personnel. Le profil du second emprunteur sera tout aussi minutieusement étudié par l’établissement prêteur.

Les emprunteurs peuvent bénéficier d’aide de l’État, comme les aides locales d’accession à la propriété ou le prêt d'accession sociale à la propriété.

Globalement, le statut de travailleur indépendant a tendance à sembler moins rassurant pour les banques car il ne permet pas de fournir de documents connus comme des fiches de paye et un contrat de travail, sauf en portage salarial.

Le portage salarial, un atout pour le prêt immobilier en freelance

Si la solution pour maximiser le succès de la demande d’emprunt du freelance était tout simplement d’exercer comme indépendant tout en étant en CDI ? C’est la formule proposée par le portage salarial.

Le portage salarial est une relation tripartite dans laquelle le travailleur indépendant est salarié d’une société, l’entreprise de portage salarial (EPS) en CDD ou CDI. Comme tout freelance, il recherche et négocie ses contrats lui-même en toute liberté. Ensuite, l’EPS se charge des aspects administratifs et fiscaux liés à l’activité du freelance, qui est alors un salarié porté.

Ce statut permet au travailleur indépendant de compter tous les éléments propices à l’emprunt immobilier : des bulletins de salaires, un CDI, un contrat de prévoyance… Les revenus sont réguliers et la protection sociale dont bénéficie le salarié porté, comme tout salarié, sont une preuve de la sécurité de sa situation. En effet, le salarié porté cumule des droits au chômage, contrairement à l’entrepreneur. Le porté est par ailleurs couvert par une responsabilité civile professionnelle, qui intervient en cas de litige avec un client.

Il est aussi possible de passer par le portage salarial durant une courte période, le temps de pouvoir fournir les preuves nécessaires pour faire l’emprunt. Il est généralement admis que 3 bulletins de salaires suffisent pour le dossier de demande de prêt, ce qui représente 4 mois de portage salarial. Grâce à la convention collective du portage salarial, tous les salariés peuvent avoir le statut cadre, et les prestations avantageuses associées (complémentaire santé, prévoyance, retraite…). Chez Quorélations, nos consultants portés bénéficient systématiquement du statut cadre car nous estimons de notre devoir de bien les protéger.

Il faut aussi savoir qu’en portage salarial, plusieurs types de frais et charges sont appliqués sur la rémunération brute. Par exemple, le freelance paye les charges sociales salariales et patronales et l’EPS prélève des frais de gestion pour rémunérer sa prestation. Pour permettre aux futurs portés d’y voir plus clair, nous mettons à disposition un simulateur de revenus en portage salarial.

Notre société de portage salarial Quorélations est fondée sur des valeurs humaines qui se retrouvent dans notre accompagnement personnalisé des portés. Si vous êtes déjà freelance (par exemple auto-entrepreneur) nous vous accompagnons dans la transition vers le statut de salarié porté. Nous apportons aussi un conseil à la création de votre offre commerciale, nous mettons tout en œuvre pour prévenir les retards de paiement et offrons l’opportunité à nos portés de rejoindre un réseau de travailleurs indépendants expérimentés.

Prenez contact avec nous pour en savoir plus sur le statut.